深圳灣科技生態園位于高新南區白石路和沙河西路交界處，南鄰高新南十道，是深圳灣片區的核心地帶。交通方面，緊靠濱海大道、廣深高速、深港西部通道等交通要道，

周邊地鐵1號線、2號線和9號線環繞，地鐵科苑站、高新園站、深大站均可到達，另有多條公交線路直達園區；臨近前海深港合作區、深圳大學、深圳灣公園等，坐擁周邊

商務、教育、文化和休閑資源，便捷的交通路網和區位優勢成為了園區的理想建設地。

深圳灣科技生態園項目占地面積約20萬㎡，計容建筑面積121萬㎡，總建筑面積約188萬㎡，園區囊括了寫字樓、精品公寓、星級酒店、展示中心、商業街區、休閑場所等

生產、生活配套設施，構造了全方位、多業態的大型綜合商務中心。其中研發類體量約85.29萬㎡、辦公體量12.18萬㎡、酒店6.09萬㎡、公寓11.55萬㎡、商業6.09萬㎡以

及配套設施6400㎡。

項目整體按照“兩橫兩縱”的步行通道布局，即一條園區道路和E灣大街為園區后期規劃，其余皆為城市道路，將園區劃分為四個功能區域。其中：

一區包含辦公樓和公寓1-5棟，1棟和5棟B座為公寓、3棟為展示會所，其余皆為研發辦公樓；

二區包含辦公樓和公寓6-9棟，8棟為活力中心、9棟A座為公寓，其余皆為研發辦公樓；

三區包含辦公樓和星級酒店10-11棟，10棟和11棟B座為辦公樓，11棟A座為深圳灣萬怡酒店；

四區12棟為兩座超高層寫字樓建筑，分別由54層和58層高層塔樓和9層裙樓組成，包含深圳灣萬麗酒店和研發辦公樓。

深圳灣科技生態園基本信息

1，項目位置：位于深圳市南山區高新技術產業園南區，沙河西路與白石路交匯處。地鐵9號線延長線

2，開發商：深圳市投資控股有限公司

3，用地面積：20萬㎡

4，建筑面積：約188萬㎡主體建筑物性質為研發辦公及公寓，總建筑面積188萬㎡，其中：商業計容建筑面積6.09萬㎡

5，層高：4.2米 凈高2.9米

6，物業管理：深投控物業

7，幕墻系統：雙層LOW--E玻璃幕墻

8，空調系統：VAV中央空調系統

9，停車位：約8000個

10，車位費：600元/㎡

11，交付時間：2016年10月

12，出租寫字樓面積：200平-10000平不等，精裝修和毛坯均有

13，出租價格：110-210元

14，物業費：19元

15，空調費：12元

“垂直分層”打破高密度弊端，創造多功能社交空間

深圳灣科技生態園園區共由6棟高層、2棟多層、4棟超高層建筑形態組成，大面積的玻璃幕墻、方形的建筑外形呈現摩登科技感。在建筑立面上設計了垂直凹槽和豎向

折線，垂直凹槽對方正的建筑體塊進行分割，重組豐富的立面形態，仿若縱向的空中綠廊；折線讓整個建筑形體更整體、更具垂直感，強化了建筑形體從頂部到裙樓的統一

和延續感。

深圳灣科技生態園項目占地面積約20萬㎡，地上計容建筑面積高達121萬㎡，一般情況下，這種大體量、高密度的建筑形式將產生公共空間單一緊湊等品質問題，但置身園

區，卻絲毫沒有空間緊迫感，這源自于項目巧妙的“多層地表、垂直城市”設計理念，以立體分層的設計手法將園區劃分出地下層、首層、平臺架空層、屋頂花園等多個垂

直功能空間，又讓整個園區開放性地聯系起來。

深圳灣科技生態園項目地下層空間作為停車場、車行交通及未來與地鐵接駁功能使用，舒緩交通的在中庭廣場承載景觀綠化和少量商業輔助功能；首層作為園區主要

形象展示、人流和車流往來空間，在交通方面與周邊公交、地鐵站點構成聯系，更承載著園區主要商業及公共服務配套功能；平臺架空層承載園區步行交通及主要景觀展示

功能，架空平臺通過空間的橫向延伸連接四個分區，讓整個園區開放性的聯系起來，又達到人車、動靜分隔，融入豐富的景觀設計，形成高綠化率的生態園區，是分層系統

中重要垂直層面；平臺架空層往上則分別為靈活中小型企業及其屋頂花園、擁有良好景觀視野的大企業高端辦公塔樓，這兩個區域則具有一定的私密性。

“垂直分層”的設計概念將園區四個區域統籌聯系起來，強化了各地塊間、地塊和城市周邊的空間關系，加強企業和員工間的交流互動。緩解了首層地面人車流線眾多的問

題，更重要的是解決了高密度建筑布局和園區品質間的矛盾，營造了大量如街巷、空中平臺、廣場、中庭、屋頂花園等靈活的公共空間和立體綠化，對于產業園的建筑功能

和生態環境的共同優化起到了重要的作用。

合理布局商業功能，完善生活配套設施

深圳灣科技生態園園區在高密度的建筑群中構建了豐富的空間場所，其著力打造的商業配套是項目的一大亮點。園區自有E.Town商業品牌，通過裙房底層巷道聯通的商業

設計，“十字”縱橫布置商業體量，打造成主題鮮明、體驗感豐富的街巷商業區；通過結合商家品牌設施，塑造宜人的空間，如戶外餐吧、休閑飲品區，構成有趣而富有人

情味的購物空間。商業作為園區的生活配套，主要以大型超市、高端餐飲以及小型餐飲、社區店等為主要形態，集餐飲、零售、休閑娛樂、藝術教育等豐富業態為一體，引

入多家優質品牌。餐飲方面包含主力店超級物種、北海漁村、蓉和小廚等，咖啡飲品品牌豐富，有星巴克、太平洋咖啡、sugar咖啡、喜茶等充分滿足商務休閑需求；還有

藝術教育中心、深圳首家智能互聯網健身中心“光豬圈健身”、美容機構和瑜伽館等豐富業余生活。

深圳灣科技生態園處于深圳南山區深圳灣超級總部基地，高新科技園南區，東臨沙河西路、北臨白石路。

主體建筑物性質為研發辦公及公寓，項目總占地面積約20萬㎡，總建筑面積188萬㎡，其中：商業計容建筑面積6.09萬㎡，共分四區建設，一區商業2.0萬㎡，二區商業1.2

萬㎡，三區商業2.38萬㎡，四區商業0.4萬㎡。

需要解決的核心問題：

1)未來區域消費群為居住、中商務人群、深圳灣游玩人群，具有多元性，但項目體量大， 短期內周邊人口少，且項目商業作為產業園區商業，如何將項目打造為特色型開放

式商業街區，充分吸引居住、商務、游玩客群及其他外部客群，以避免商業出現“潮汐”現象

2)未來周邊將面臨海岸城、萬象天地等項目競爭， 如何通過商家組合，凸顯項目品質和特色，并實現成功運營

3)項目商業分布分散，且主要分布于一、三層，動線復雜、連續性較差，鋪位面積較小，且物業條件限制較多，如何大化提高商業互動性、優化商業平面和垂直動線、鋪位

適用性。

深圳灣科技生態園項目配套 

體育配套設施包括：深圳灣海濱公園、15公里濱海長廊、“春繭”深圳灣體育中心、內灣F1摩托艇賽場、保利博物館、深圳現代藝術博物館、深圳歌劇院等的文化體育配

套設施 

周邊大廈：軟件產業基地，大廈，A8大廈，騰訊大廈，易思博大廈，三諾智慧大廈，等 

商務配套：大廈自帶8631平商業，銀行、酒店、餐飲、便利店、等一應俱全，配套完善、成熟。 

酒店配套：凱賓斯基酒店，中洲萬豪酒店，木棉花酒店，新桃園酒店，等 

交通：：2號線，科苑站。 

環繞本項目周邊公交站點：“濱海之窗”，“軟件產業基地”，“國際大廈”等公交站點，有多條公交線路。 

銀行：中國銀行、華潤銀行、深發展、中國工商銀行、中國郵政、招商銀行、農行、廣發、中國建設、中信銀行、友利等。